5月以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央(yāng)企(qǐ)获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色(sè)，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进(jìn)入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没有(yǒu)什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进入(rù)到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看(kàn)，上(shàng)实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要产品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营业(yè)总收入(rù)27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上(46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对民营房(fáng)开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能(néng)力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过(guò)去两(liǎng)三年时间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往(wǎng)下掉。除(chú)了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月(yuè)相(xiāng)对(duì)表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增长不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本46oz爆米花多大万达影城 爆米花会吃胖吗文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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