文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活(huó)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四(sì)大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些(xiē)保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来(lái)形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法加快自(zì)身(shēn)资金周转。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求(qiú)律(lǜ)师行(xíng)在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需(xū)求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发商，商品房供应(yīng)量小的(de)困境，此时(shí)引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买(mǎi)卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通清首付款，并采用银行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发(fā)商(shāng)可能(néng)已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房(fáng)也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速(sù)发展阶段的资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额(é)分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企(qǐ)业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方(fāng)数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需(xū)取得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的(de)验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例(lì)因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司(sī)负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房(fáng)预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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