文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势(shì)，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(z中国一共有多少万亿钱ǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地(dì)产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这(zhè)需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的(de)本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当(dāng)期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务(wù)院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财(cái)税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周转。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。中国一共有多少万亿钱

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业(yè)化(huà)的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社(shè)会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地(dì)房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化(huà)、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地(dì)产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购(gòu)房(fáng)合同(tóng)、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实(shí)际上，在过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动(dòng)性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后(hòu)定金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基(jī)完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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