文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照(zhào)经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式(shì)等综合施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不(bù)少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保(bǎo)地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银(yín)行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告(gào)登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居(jū)民(mín)居住(zhù)水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开(kāi)工面积(jī)从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产(chǎn)业的(de)快速发(fā)展，房(fáng)地(dì)产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(火车站同站换乘30分钟够吗 同站换乘麻烦吗xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合(hé)同向(xiàng)开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还(hái)款能力(lì)或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥(féi)等城市(shì)则(zé)按照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付(fù)后开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资(zī)金可通(tōng)过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随(suí)着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。

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