导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积(jī)超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户(hù)均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全(quán)的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房(fáng)加(jiā)总(zǒng)，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经(jīng)验来(lái)看(kàn)，美国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来(lái)新(xīn)的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(c坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗óng)2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅(zhái)因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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