OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设施资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时(shí)，在(zài)公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易(yì)日二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)siki老师是哪个大学的？招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士(shì)看来，尽管出于风(fēng)险规(guī)避的原因，最近几个交易日(rì)场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的(de)投(tóu)资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募(mù)基(jī)金执行董事高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园(yuán)区最siki老师是哪个大学的？终能顺利(lì)解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调(diào)至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止(zhǐ)执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事(shì)项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相关事项进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户正常转化(huà)后(hòu)，项目出租率将得到回(huí)升。没(méi)想到(dào)仅(jǐn)过了不到三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急(jí)预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转化为实(shí)际租户(hù)需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过签署租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月(yuè)履约(yuē)保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态(tài)度，我(wǒ)们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之前的空置率为何(hé)未能(néng)得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负(fù)责(zé)人解(jiě)释，张江光大(dà)园一直以来都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户(hù)退租正(zhèng)好发(fā)生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修(xiū)复后(hòu)，张(zhāng)江(jiāng)这(zhè)边也作了(le)一(yī)定的资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的分隔(gé)空(kōng)间、交(jiāo)付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张江光大(dà)园单层(céng)以一千平的面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不(bù)同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变(biàn)成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同效应，相信可(kě)以做得(dé)更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张(zhāng)江高科目前(qián)在(zài)管资产约五(wǔ)百万方(fāng)，还有一(yī)些其他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间(jiān)资产(chǎn)上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示，“这次扩募是我们实现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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