5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利(lì)时(shí)代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地(dì)产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业在盖特(tè)纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行(xíng)业的(de)需求或(huò)将回落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会(huì)，机会(huì)在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司(sī)的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于(yú)这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了(le)10％，它们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构(gòu)都有对(duì)其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体(tǐ)包(bāo)括公(gōng)募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从(cóng)数(shù)字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构在其中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季(jì)度(dù)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土(tǔ)地供(gōng)给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的(de)拿地力(lì)度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(k十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历àn)，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的修(xiū)复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资(zī)首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩十斋日是哪几天，十斋日是哪几天是农历分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场的(de)去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推(tuī)荐。）

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