文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达(dá)国家一般有严格的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后(hòu)从银行(xíng)一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技(jì)术活，只要(yào)坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质是向善，是以(yǐ)客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(g嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念diuó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发(fā)商在预(yù)售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间(jiān)走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定(dìng)了开发企业(yè)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所得(dé)款项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房(fáng)企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对(duì)于购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭(píng)证后，开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，嫡仙出自哪里，嫡仙怎么读音念di购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金(jīn)由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保(bǎo)险公司(sī)的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益(yì)，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发(fā)商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等(děng)各(gè)个环(huán)节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采(cǎi)取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指定保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付(fù)上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头(tóu)并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节，建立按工程(chéng)进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的(de)提升(shēng)开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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