万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集(jí)团(tuán)成了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院住宅。

　　bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗t="北京房圈(quān)大消息！顶级富(fù)豪，都被割了(le)……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184207212.png">

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中(zhōng)国(guó)信达北分），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北(běi)分讨债的(de)故(gù)事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在还(hái)没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业(yè)主基(jī)本都(dōu)是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵(dǐ)押权(quán)以及其他(tā)债权的(de)，人民(mín)法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价(jià)款(kuǎn)的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是(shì)说，如果这75套(tào)房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达(dá)资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企(qǐ)，中赫(hè)集团(tuán)既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运(yùn)回(huí)来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒(héng)大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团(tuán)从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!bjd娃娃是用什么做的 bjd娃娃可以一起睡吗如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)将其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人(rén)都成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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