OPPO宣布关停旗(qí)下芯片(piàn)子公司(sī)哲库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月(yuè)15日，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT最近(jìn)几个(gè)交易日(rì)二级市场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以(yǐ)来(lái)平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项(xiàng)目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此(cǐ)导(dǎo)致二级(jí)市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到(dào)一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是(shì)已经完(wán)全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一(yī)定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回(huí)调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募enjoy可数吗，joy可不可数(mù)拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方(fāng)之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一(yī)季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提(tí)振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目(mù)的信心(xīn)，预计签署意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目(mù)出租(zū)率将得到回(huí)升。没(méi)想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的(denjoy可数吗，joy可不可数e)第一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意(yì)向面(miàn)积超过(guò)了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需(xū)要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租(zū)赁(lìn)意(yì)向书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金(jīn)给(gěi)了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定要全力与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大(dà)园项(xiàng)目一季(jì)度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的(de)调租和换租都属于(yú)正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率下滑情况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及(jí)时(shí)修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有(yǒu)一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物(wù)业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会(huì)根据(jù)自身需求和(hé)预(yù)算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定位和(hé)展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产约五百万方(fāng)，还有(yǒu)一些其他在开发(fā)的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发(fā)展。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了(le)一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的(de)插曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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