近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的(de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外(wài)尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运(yùn)营高级(jí)副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式(shì)分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完(wán)成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施(shī)项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两(鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙liǎng)大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更(gèng)看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较长的特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

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