近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金(jīn)份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类(lèi)产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的(de)投资品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受(shòu)多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市(shì)场(chǎng)扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也(yě)称。

　　特(tè)许经(jīng)人次是指什么，人次是单位吗营权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位业(yè)内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募RE人次是指什么，人次是单位吗IT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分(fēn)派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进行扩募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限(xiàn)产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多关注内(nèi)部(人次是指什么，人次是单位吗bù)收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报(bào)也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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