文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发商在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国(guó)一(yī)定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂(làn)尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自(zì)身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和(hé)销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等(děng)问题，因此福利分房制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货(huò)币化(huà)、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开(kāi)始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发(fā)商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额(é)从(cóng)0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中国资(zī)本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预(yù)售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由工(gōng)程(chéng)方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远(yuǎn)超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度(dù)呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批(pī)后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期(qī)限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严(yán)格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房(fáng)者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋)情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保(bǎo)修期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一(yī)方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋