文(wén)：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房(fáng)销售”，九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思不(bù)足一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从(cóng)大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(niá九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思n)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助(zhù)于(yú)保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行业(yè)企(qǐ)业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取(qǔ)消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综(zōng)合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为(wèi)单(dān)位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确(què)保地(dì)价款已经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需放入(rù)律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大(dà)型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济(jì)下的(de)福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不(bù)同(tóng)。对中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中国(guó)内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们(men)的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继(jì)续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思)制度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接损害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关部门经审查后(hòu)发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英国采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为(wèi)严(yán)格(gé)，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在(zài)进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置(zhì)购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取消(xiāo)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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