文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大(dà)开发时(shí)代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时(shí)代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度(dù)是(shì)需要严(yán)格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体(tǐ)经济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(900g是几斤 900g是多少毫升guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不(bù)过大多(duō)数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进(jìn)程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建设的(de)通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平(píng)增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成(chéng)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英(yīng)法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和(hé)按(àn)揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市(shì)则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成(chéng)本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得(dé)监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三(sān)方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不承担(dān)任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设(shè)过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退还900g是几斤 900g是多少毫升。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或(huò)修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资(zī)金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购(gòu)房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或(huò)保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门(mén)项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求(qiú)的(de)支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的(de)第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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