万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难(nán)怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司(sī)是共同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但(dàn)实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没(méi)资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款(kuǎn)或办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式(shì)明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是(shì)被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在(zài)万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但(dàn)转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直(zhí)没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人(rén)都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其(qí)身？

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