万柳书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高达近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转让项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本(běn)都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国(guó)信达(dá)。

　　根(gēn)据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的(de)可以向法院(yuàn)提出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支(96的因数有哪些数，72的因数有哪些zhī)持。只支(zhī)付了部分价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限(xiàn)责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市(shì)96的因数有哪些数，72的因数有哪些场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本超6万(wàn)的(de)成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末(mò)上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部(bù)64％股权(quán)，成为国安的(de)新东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不(bù)过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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