近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完(wán)成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的(de)影响，投资(zī)收益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济预期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额(é)的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金之(zhī)上(shàng)的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产权(quán)类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者在选择(zé)投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者空调匹数越大越费电吗，30平米客厅2匹空调够用吗可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较(jiào)分析，结合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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