导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还(hái)有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)和(hé)置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有四大新(xīn)增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不(bù)足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是居苹果x多重(jū)民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们(men)需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8苹果x多重％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来(lái)了(le)很大的不(bù)便和安(ān)全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这(zhè)与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积低(dī)于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话(huà)，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有需(xū)求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的(de)改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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