文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售(shòu)”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了(le)商品房预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者十年(nián)前(qián)在(zài)国务院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出(chū)售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环(huán)境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式(shì)，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方式减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低(dī)投资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求(qiú)大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的(de)信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的(de)房屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要(yào)一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对中国内地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地(dì)房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居(jū)民(mín)从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项目(mù)工(gōng)程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关(guān)部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出现(xiàn)财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即(jí)资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金(jīn)融机(jī)构或指定(dìng)保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托(tuō)合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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