文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明(míng)确表态，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开发时代步入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个(gè)角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成(chéng)时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后续(xù)需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经(jīng)济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经(jīng)济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销(诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的(de)投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为(wèi)预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或(huò)第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银行利(lì)益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房，房款按(àn)建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率(lǜ)，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖(mài)方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物(wù)取引(yǐn)业(yè)法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同(tóng)以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资金账户(hù)，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行(xíng)业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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