近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包含了(le)利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的)金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价(jià)值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩(shèng)余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观(guān)测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层(céng)资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中披露的经(jīng)营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分(fēn)析，结(jié)合蜜蜡哪里产的最好，中国蜜蜡产地哪里的最好的(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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