万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么(me)，中国信(xìn)达(dá)转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布《最高人民法院(yuàn)关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前(qián)已实(shí)际(jì)支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将会赔了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地以26.3亿(yì)元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府等(děng)，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其实是(shì)有迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)就尝试(shì)过多元化(huà)业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安(ān)的估值一直没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字赫集团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集(jí)团共有11条股权出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫(hè)集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的(de)经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其(qí)身？

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