近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益(yì)来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩(jì)，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投(tóu四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法)资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资(zī)基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的(de)固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红除(chú)权日(rì)，将对基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同(tóng)时(shí)需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余(yú)经营期限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足(zú)够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可(kě)以(yǐ)观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因四舍六入五留双原则是什么，四舍五入留双法为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负(fù)责人也称。

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