OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业(yè)内(nèi)人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波(bō)动较(jiào)大(dà)，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其(qí)余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现(xiàn)波(bō)动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也(yě)得(dé)到一定(dìng)释(shì)放(fàng)，但是价格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是(shì)不是已经完(wán)全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级(jí)市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含(hán)收益率高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就(jiù)是(shì)黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园(yuán)区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租(zū)率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场(chǎng)进(jìn)行(xíng)了(le)沟(gōu)通(tōng)和(hé)核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责(zé)人介绍(shào)说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工(gōng)智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化(huà)为实(shí)际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通(tōng)过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本(běn)着对(duì)首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江光大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能(néng)得(dé)到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得(dé)到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大(dà)厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和(hé)张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有一些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这和我们在张(zhāng)江科(kē)岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点学城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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