饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合(hé)发布了关于规范房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等问题，加重交(jiāo)易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐增(zēng)加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于二手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项(xiàng)并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额不低的中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费(fèi)率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年国(guó)家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本(běn)着“简政放权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服(fú)务过程中对收费标准进(jìn)行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明码标价问题(tí)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户(hù)端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当(dāng)事人出具(jù)收费清(qīng)单(dān)，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部(bù)门依法(fǎ)查处不按(àn)规定(dìng)明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和(hé)反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法依规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低(dī)的(de)原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击(jī)收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地(dì)执(zhí)行情况。一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米ong>

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于行(xíng)业(yè)健康发展(zhǎn)。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押、不同税费等一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米都可能(néng)对交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会(huì)出(chū)现中介费及税费均由购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些(xiē)房产(chǎn)中介公(gōng)司一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米将其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。