万柳书(shū)院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个(gè)位(wèi)于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国(guó)信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的有钱(qián)人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜(cài)的时候(hòu)，他(tā)们(men)的姿势都那(nà)么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债(zhài)权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根(gēn)本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lì来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗ng)据地(dì)产自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些(xiē)业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本(běn)的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民(mín)法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债权(quán)的，人民(mín)法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当(dāng)时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖(hú)、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1来分期倒闭了吗 来分期被国家处理了吗.09亿(yì)、单(dān)价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务，先后进(jìn)军能(néng)源(yuán)市场(chǎng)、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团(tuán)股份，但国(guó)安和中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又(yòu)如何(hé)能独(dú)善其身(shēn)？

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