OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责人也表示，近期已同步(bù)启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格(gé)开始(shǐ)震(zhèn)荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价(jià)格有所(suǒ)回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度(dù)下跌，8只产(chǎn)业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭遇(yù)突发事件(jiàn)，因(yīn)此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济(jì)复苏(sū)的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰(chí)私募(mù)基(jī)金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能(néng)顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产(chǎn)就(jiù)回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思(dà)，估(gū)计园区会最(zuì)终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路(lù)上(亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人(rén)将继续(xù)密(mì)切关注(zhù)哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项(xiàng)目出租率(lǜ)下(xià)降事项，一度二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格出现(xiàn)回(huí)落。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行(xíng)了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升(shēng)。没想到仅过了不到(dào)三周的(de)时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公告引起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关(guān)停(tíng)哲(zhé)库科技消(xiāo)息的(de)第一时(shí)间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是(shì)比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息(xī)技术等(děng)产业客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些空(kōng)间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期内(nèi)完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能(néng)得(dé)到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在(zài)市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎo)转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情(qíng)况没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张(zhāng)江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的资源(yuán)调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光(guāng)大园项(xiàng)目在(zài)给(gěi)租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成(chéng)新度高一(yī)些，单价(jià)也贵一(yī)些(xiē)，张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园单层以一千(qiān)平的(de)面积为主(zhǔ)，还(hái)有一(yī)些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身也会有诉(sù)求(qiú)，也会根(gēn)据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负(fù)责人(rén)补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的(de)坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临(lín)了(le)一(yī)些(xiē)突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学城这三十年建设(shè)发展过(guò)程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个(gè)非常小的插曲(qū)。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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