5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的(de)持股比例(lì)也(yě)同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总(zǒng)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度(dù)提升后，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力(lì)强、可以(yǐ)创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国企央(yāng)企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续(xù)提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好得(dé)多(duō)的企业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它(tā)的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：绿茶通用站群 香水闻多了会致癌吗，女士公认10大好闻的香水