“现在的房地产很难再出现(xiàn)像过去十年的(de)系统性行情(qíng)。”思(sī)睿集团(tuán)合(hé)伙人(rén)、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈(yù)加明显，让机(jī)构(gòu)和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的(de)转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经双杀到(dào)了最底部，而且(qiě)是反复地杀到(dào)了底部(bù)，再往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指(zhǐ)标

　　成挖掘个股阿(ā)尔法重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需要非常小心，避免(miǎn)选(xuǎn)了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指(zhǐ)出，需(xū)要(yào)满足(zú)以下三个基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆率较低的、此前没有(yǒu)踩过红线(xiàn)的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下(xià)今年房地产的(de)开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其实银行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给(gěi)房企贷俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少款的，房(fáng)企的(de)主要(yào)资金来源来自新盘(pán)的销售(shòu)。但今年新房的销售(shòu)情(qíng)况相(xiāng)较(jiào)一般。再关注(zhù)一下，哪些(xiē)房企能从银(yín)行(xíng)拿到钱，其实主要还是那(nà)些有(yǒu)国企背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一个很明显的分化，无(wú)论是在(zài)销售(shòu)，还是融资(zī)等各(gè)个方面都(dōu)非常明显(xiǎn)。现在(zài)有国资背景的房企在(zài)资(zī)本市场表现相对(duì)较(jiào)好，但没有国资背景的民营房企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多(duō)表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表示，在房地产(chǎn)行(xíng)业内，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而具(jù)体到如何挖掘(jué)，我(wǒ)们会特别(bié)重视(shì)企业(yè)的成(chéng)本优势，更具(jù)体一(yī)点(diǎn)，就是它的净借贷(dài)水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业内的(de)最低(dī)水平；利润(rùn)率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是(shì)否是(shì)行业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；建安成本(běn)是否(fǒu)也(yě)是业内(nèi)最(zuì)低的；这(zhè)些(xiē)都是(shì)我们看重的一(yī)家房(fáng)企的综合成本(běn)。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满(mǎn)足上述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部(bù)分(fēn)房企出现了(le)“三(sān)道红线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据(jù)Wind数据整理发现，截(jié)至2022年(nián)末，天(tiān)房(fáng)发展(zhǎn)、陆家嘴(zuǐ)、格力地产、西(xī)藏(cáng)城(chéng)投、中交地产、中(zhōng)国武夷等国央(yāng)企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光(guāng)明(míng)地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城(chéng)投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即便是有(yǒu)着较稳(wěn)健特色的(de)国(guó)央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍是少数。而更加值(zhí)得注意的是，在2022年(nián)，不少(shǎo)国企，甚至(zhì)地(dì)方国企(qǐ)开始大举扩张(zhāng)。而这无(wú)疑又进一(yī)步(bù)考验着国(guó)央(yāng)企的(de)资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而言，扩张速度(dù)的张弛有度尤(yóu)为(wèi)重要，节奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于(yú)乐观的预判未来市场，以及过于激进的(de)扩(kuò)张(zhāng)拿(ná)地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其(qí)配置的一家房企进行举例(lì)，它(tā)从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持在(zài)33％左(zuǒ)右(yòu)，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而(ér)到2022年，这家房企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市进行大举拿地，净(jìng)负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高(gāo)到45％左右，涨了接近(jìn)三分之一。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会(huì)有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业(yè)就(jiù)符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点。一方(fāng)面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在(zài)一(yī)线(xiàn)城市，另外一半也主要集(jí)中在(zài)强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩张是有节制(zhì)地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之(zhī)相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉(jué)又回到了(le)2016年、2017年，或者(zhě)说看到(dào)了2016年～2020年期间扩张的民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小心，如果(guǒ)负债率扩(kuò)张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想(xiǎng)象(xiàng)得(dé)那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那么如何(hé)来(lái)衡量一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负(fù)债率水平，在我看来(lái)，这个比例如果超(chāo)过60％，就(jiù)是扩(kuò)张(zhāng)得过(guò)于快速了。

　　不难看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房(fáng)企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬解释(shì)，当(dāng)前房地产行(xíng)业的复(fù)苏速度并没有那么快，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负(fù)债(zhài)率(lǜ)提(tí)高到一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿(ná)地较积极的房企梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，中交地(dì)产、中国金(jīn)茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利(lì)发展(zhǎn)等房企(qǐ)2022年(nián)净(jìng)负债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负债率持续居高(gāo)不(bù)下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成鲜明对比的是，华润置地、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口、龙湖(hú)集团(tuán)等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极的拿地策略的同时(shí)，也较好地控制了公司(sī)的扩张速度(dù)与净负债率水平（见附表）。

　　滨江集(jí)团等个别民营(yíng)房企

　　或具备“最后赢家(jiā)”的黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬指(zhǐ)出，实际上，他们是(shì)以同一(yī)筛(shāi)选标准来看国央(yāng)企与民营房企(qǐ)，但在(zài)各维度的(de)实(shí)际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如国央企的融资成本更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做到(dào)想融就融(róng)，这样，国(guó)央企自(zì)然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比(bǐ)民营房企，机构更加看好国央企，但这也(yě)并不意(yì)味着，民营(yíng)企业中就(jiù)没有(yǒu)“黑马”的(de)存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数民营房企同样受到(dào)机(jī)构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨(bīn)江集团的十大流通股东中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银(yín)行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景(jǐng)顺长(zhǎng)城(chéng)中国回(huí)报(bào)灵(líng)活配置(zhì)混合型证券投(tóu)资基金”“全国社(shè)保基金一一六组合(hé)”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司(sī)就长期持有滨江集团(tuán)。根(gēn)据一季报，该(gāi)资产(chǎn)公司的几只(zhǐ)产品合(hé)计(jì)持有滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的(de)基本(běn)面表(biǎo)现(xiàn)存在一定关系。2020年以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的滨江集团(tuán)仍是表现(xiàn)出较强(qiáng)的韧劲(jìn)，2020年(nián)以来，滨江(jiāng)集团在业绩表现、销售规模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期(qī)间，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布(bù)的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一(yī)季(jì)度，滨江集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比(bǐ)增长134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自(zì)身业绩(jì)的持(chí)续增长，和(hé)滨江(jiāng)集(jí)团扎根杭州的战略布局关系密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江集团有近七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重只占到(dào)近六(liù)成。近三年(nián)持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州房(fáng)企销售排(pái)名第一。

　　与此(cǐ)同时，滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的土储补充(chōng)同样(yàng)较为(wèi)积极，根据诸葛找房、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同(tóng)样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企排(pái)名迅速提升(shēng)。到2023年(nián)，滨江集(jí)团(tuán)的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中(zhōng)指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注意的(de)是，2020年至今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家机构的(de)集中调研。滨江集(jí)团(tuán)发布公告表示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养(yǎng)老、新华养老等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产(chǎn)业(yè)链(liàn)布局重(zhòng)点移至(zhì)存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上(shàng)房(fáng)地产开(kāi)发只是房地产产(chǎn)业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业主要(yào)包括(kuò)中(zhōng)介服务、家用电器、物业(yè)管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开发环节(jié)与(yǔ)上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不足导致上游(yóu)不被(bèi)看好，机构寻(xún)觅(mì)个股阿(ā)尔法的思路渐(jiàn)渐移(yí)至下(xià)游。“中国房地(dì)产行(xíng)业在进入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产产业(yè)链，尤(yóu)其是偏消(xiāo)费属性的家装家居(jū)领域，我们相(xiāng)对看好，因为居(jū)民(mín)保有的住房规模越来越(yuè)大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新(xīn)的需(xū)求也会越来越(yuè)多(duō)。美国过去的数据充(chōng)分说明(míng)了(le)这一点(diǎn)，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家(jiā)具消(xiāo)费(fèi)的(de)增长却(què)一直(zhí)都很好。对于地产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关(guān)的行业，例如消费建材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人(rén)士(shì)表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游(yóu)细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居(jū)前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线的(de)基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为例，富(fù)安娜主要从事纺织家居、睡眠(m俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少ián)家(jiā)居、生活类产品的(de)研发、设(shè)计(jì)、生产及销售(shòu)，旗下拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌。第(dì)一季度报(bào)告显示(shì)，报(bào)告期内，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公(gōng)司一季报的十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，能(néng)够发现该股早已成(chéng)为基金重仓(cāng)股的天(tiān)下，彼时包括公募(mù)的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞(ruì)信(xìn)灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧的两只(zhǐ)基金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的产品，首(shǒu)季其(qí)同时(shí)重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾(céng)经风(fēng)光一时的家居(jū)板块也因疫情、消费(fèi)复苏进程缓慢等多因素一(yī)度沉(chén)寂，不过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙光，家居(jū)板块(kuài)中年(nián)内表(biǎo)现(xiàn)最(zuì)好的是(shì)志邦家居。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业绩来看，无论是营收还是归母(mǔ)净(jìng)利润，公司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的十大流(liú)通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现(xiàn)广发基(jī)金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼独具(jù)，一季(jì)报中他管理的广(guǎng)发(fā)策略优选和广发安宏回(huí)报均增(zēng)加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也成为志邦家居十大流通股(gǔ)股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两(liǎng)只公募。有意思(sī)的是，他(tā)似乎(hū)对于(yú)定(dìng)制家居(jū)类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司金牌橱柜中，他管理的全部三只产品均登榜十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺(fǎng)外，下游(yóu)的物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的(de)大(dà)多在(zài)香港上市，如何选择(zé)成为难题。对(duì)此，前述(shù)上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理举例(lì)分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的(de)行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是市场化应该挣的钱，以我曾(céng)经买的绿城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高(gāo)端楼盘占比是比较高的(de)，每年(nián)到期的合(hé)同里提价(jià)成(chéng)功率在(zài)30％～40％。它能(néng)做(zuò)到滚动(dòng)的大(dà)部(bù)分项目到期之(zhī)后(hòu)，经(jīng)过(guò)两三(sān)轮合同周期还能做到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产品(pǐn)提价的公司很少，因为物(wù)业公司(sī)很容易一开始是挣钱的，后面因为(wè俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少i)保安这些固定人(rén)员成本的年度增(zēng)长，不过服(fú)务(wù)没(méi)有特(tè)别好，客户没有(yǒu)那么(me)满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能(néng)在(zài)业内做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关(guān)系的。”他(tā)进一步(bù)强(qiáng)调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 俄罗斯人人均寿命，俄罗斯人寿命平均多少