文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这(zhè)是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于(yú)落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况(kuàng)？简单(dān)科普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于商(shāng)品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据(jù)开(kāi)发商工(gōng)程进度在完全交房前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是(shì)实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重大(dà)措(cuò)施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购(gòu)买。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住(zhù)房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支(zhī)持(chí)国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售制度(dù)。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付(fù)定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国(guó)香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值(zhí)占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(z空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同hù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对(duì)行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房者的(de)预售(shòu)监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企(qǐ)各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或(huò)按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一(yī)般采(cǎi)用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定(dìng)金或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口，有(yǒu)利(lì)于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措(cuò)施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支(zhī)付的购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房(fáng)后满(mǎn)1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专(zhuān)门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个(gè)行(xíng)业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定(dìng)金保(bǎo)护机制，如(rú)将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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