近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时(shí)应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分(fēn)配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金(jīn)分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风(fēng)险的前提下(xià)，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型(xíng)，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营权类(lèi)资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市(shì)场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派我国的全民国家教育日是哪一天 我国法定全民国教育日进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评(píng)估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部(bù)收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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