万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早(zǎo)已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都(dōu)那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良债(耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的zhài)权转让项目的处置主体是中(zhōng)国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)北京市分(fēn)公司(sī)（下称(chēng)中国信达北(běi)分(fēn)），处置的是(shì)对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项(xiàng)目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房(fáng)子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫(hè)集团早就把这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网签、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付(fù)价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵(guì)的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上(shàng)市的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名(míng)的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了(le)中赫集团(tuán)的(de)“高端路(lù)线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控(kòng)人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直(zhí)没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看(kà耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的n)到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托(tuō)、中融(róng)信(xìn)托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被(bèi)执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的(de)北(běi)京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善其身？

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