5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的(de)两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获(huò)得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股(gǔ)票(piào)资(zī)产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季(jì)度得(dé)以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发(fā)展(zhǎn)，在(zài)基金重仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列(liè)。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的(de)上实发展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从(cóng)业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则(zé)是公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七(qī)位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出(chū)现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次(qǐ)相较于(yú)民企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的(de)盈利(lì)和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投玛丽黛佳是哪个国家的品牌，玛丽黛佳是什么档次资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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