导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房(fáng)地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过(guò)剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是(shì)人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人(rén)户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房地产(chǎn)大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅(zhái)间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需(xū)要进一步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为(顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉wèi)过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人(rén)口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无法满足(zú)庞(páng)大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独(dú)立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到(dào)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有(yǒu)房。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)顶到底是一种怎样的体验，顶到宫颈是顶到底什么感觉预期。

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