OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今(jīn)，二级市场(chǎng)的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟(nǐ)新购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积(jī)极(jí)应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以来，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基(jī)础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述人(rén)士看(kàn)来(lái)，尽管出(chū)于(yú)风险规(guī)避(bì)的(de)原因，最近几个交(jiāo)易日场(chǎng)内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价格涨跌会(huì)受(shòu)到基本(běn)面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的(de)投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如星(xīng)对此表示(shì)，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招商(shāng)，平稳过度对经营现金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么(me)急、这么深，加上(shàng)前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产(chǎn)就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区(qū)会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应(yīng)

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光大园(yuán)项(xiàng)目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回(huí)落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间的(de)线上和(hé)线下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了(le)对张江光大园(yuán)项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向(xiàng)书和(hé)合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步(bù)启(qǐ)动了(le)应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租初中女生800米成绩对照表，中考女子800米标准时间户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户(hù)，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些(xiē)空间，但本(běn)着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积在短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也(yě)有(yǒu)将近30％的空(kōng)置率(lǜ)，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常情况，而这次(cì)项目的大租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况(kuàng)没有得到及时修复后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水平(píng)等方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵(guì)一些，张(zhāng)江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户自身(shēn)也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以(yǐ)后，新老资产的管理人都变成了一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合(hé)营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发(fā)的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼(yǎn)下我们(men)可(kě)能面临了一些(xiē)突发情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解(jiě)决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科(kē)学(xué)城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排(pái)除(chú)万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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