导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普(pǔ)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数较发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套(tào)数(shù)，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获(huò)取(qǔ)了(le)全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不(bù)能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qi初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法án)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普查(chá)数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其中(zhōng)自建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(t初一地理口诀顺口溜，怎样分东西半球最简单的方法íng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然(rán)这与城市(shì)土地资(zī)源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不(bù)足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。