近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过(guò)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已(yǐ)包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金(jīn)份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资(zī)者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到(dào)投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市(shì)场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平(píng)的(de)投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程(chéng)度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示(shì)，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权一里地等于多少米，一里地等于多少米千米类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加(jiā)准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备更高(gāo)一里地等于多少米，一里地等于多少米千米的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产一里地等于多少米，一里地等于多少米千米(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假设反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基(jī)于企业(yè)本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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