OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继续(xù)延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资(zī)产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租(zū)赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技的(de)事件(jiàn)继续扰动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表(biǎo)现上看(kàn)，目前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博(bó)时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内(nèi)人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动(dòng)产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着二(èr)级市场价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市(shì作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)场表现低(dī)迷(mí)，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含(hán)收益率高的产品具备一定的投(tóu)资(zī)价(jià)值，很(hěn)适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造成大的影响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到(dào)租(zū)金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定(dìng)提振，二(èr)级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示(shì)了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确(què)实始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲(zhé)库科技消息的第一时(shí)间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核(hé)实工(gōng)作，并同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租赁(lìn)意向面积超过(guò)了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我(wǒ)们(men)正在着手通过签署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给(gěi)了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对(duì)市场负责(zé)的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间(jiān)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确赛(sài)跑，把这些面积在(zài)短期(qī)内(nèi)完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之(zhī)前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃(yuè)度的短期低点(diǎn)，目(mù)前市场(chǎng)情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调配和倾(qīng)斜(xié)，引(yǐn)入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以一千平的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋形态的物业。租户(hù)自(zì)身也(yě)会有诉求(qiú)，也(yě)会根据自(zì)身需求和(hé)预算(suàn)挑选区域(yù)内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理(lǐ)人都变(biàn)成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这(zhè)些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资(zī)产(chǎn)上(shàng)市平台(tái)目标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我们实(shí)现(xiàn)基(jī)金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这(zhè)三十年建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经历的(de)相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非常小(xiǎo)的插曲。我(wǒ)们有信心排(pái)除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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