文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期(qī)支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债务(wù)重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)中国哪里的莲子最好吃

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或(huò)者(zhě)其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开发(fā)企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资(zī)占固(gù)定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购房(fáng)合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供(gōng)却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第三(sān)方验收(shōu)合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定(dìng)金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支(z中国哪里的莲子最好吃hī)付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能(néng)是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款比例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税(shuì)，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比(bǐ)例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的(de)房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购(gòu)重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况提(tí)供充分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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