万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)的豪(háo)宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣称(chēng)要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架(jià)了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上(shàng)又注(zhù)明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀(diàn)的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的(de)高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回(huí)本(běn)的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得(dé)查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的(de)可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余(yú)价款的(de)，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能(néng)不仅(jǐn)不(bù)能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成(chéng)年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话　　

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的(de)目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话)业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力(lì)，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉(huī)夫妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的(de)经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸(xìng)免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其(qí)身？

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