文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的(de)可(kě)以(yǐ)进行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没(méi)钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技(jì)术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后(戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东(dōng)创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的(de)一块(kuài)地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的(de)一(yī)大特(tè)色，纵观中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力(lì)把项目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(戊时是几点，戊时是几点到几点钟的时hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平(píng)，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发(fā)展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同关系(xì)，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资(zī)金全部来(lái)自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取(qǔ)得由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋(wū)出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必(bì)须经过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向(xiàng)金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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