OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前(qián)几(jǐ)日(rì)的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应(yīng)对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项目的(de)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区(qū)国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格继(jì)续波动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的(de)事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利(lì)消息影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日(rì)平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今(jīn)拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又遭遇(yù)突发事件，因此导致(zhì)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因(yīn)，最近几个(gè)交易日场内资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目前随着(zhe)二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价(jià)格(gé)涨跌(diē)会(huì)受到基本(běn)面、情绪面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格(gé)是(shì)不是已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄(huáng)金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入受(shòu)不(bù)受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租(zū)率下降事项，一度二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确(què)实(shí)始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动了应(yīng)急预案(àn)，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月期低(dī)点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引(yǐn)入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给(gěi)租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也(yě)会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负(fù)责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一(yī)步，眼下我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我们(men)在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发展过程中所经历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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