5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排名最(zuì)高(gāo)的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排位(wèi)上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识(shí)的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔(tǎ)的(de)红利期一(yī)去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出(chū)来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进(jìn)程(chéng)，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个(gè)股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企、优质区(qū)域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基(jī)本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为(wèi)房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。20反射弧包括哪五个部分，反射弧包括哪五个部分顺序23年第一季度(dù)，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是(shì)公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意(yì)到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下(xià)，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房企的融资(zī)成(chéng)本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资(zī)源(yuán)和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民(mín)营地产公(gōng)司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发(fā)展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中(zhōng)枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数(shù)城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能(néng)会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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