近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体一个男人出轨了还爱自己的老婆吗现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级(jí)市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经济预期(qī)恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分(fēn)派率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理一个男人出轨了还爱自己的一个男人出轨了还爱自己的老婆吗老婆吗人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基(jī)础设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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