文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付以及违约处(chù)罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置(zhì)业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即(jí)要求开发商在(zài)预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优(yōu)先发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能已拿到了(le)全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业(yè)取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占(zhàn)比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资(zī)存量占社(shè)融(róng)存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的(de)单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)款监管的具体办(bàn)法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供(gōng)却被(bèi)迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房者预(yù)付(fù)克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的(de)信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金(jīn)直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度(dù)支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支(zhī)付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节(jié)奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交(jiāo)房克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超(chāo)房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开(kāi)发商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关(guān)。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保民(mín)生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金(jīn)保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立(lì)按工程(chéng)进度付款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修(xiū)期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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