导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá河北保定技校排名，保定技校前十名)数据显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发(fā)一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房(fáng)子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关(guān)数据(jù)有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结(jié)构特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成(chéng)人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居(jū)室和二(èr)居室(shì)，户(hù)型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家(j河北保定技校排名，保定技校前十名iā)庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个(gè)标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人(rén)口规(guī)模为2.62人(rén)/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而(ér)增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据(jù)调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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