万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨(jù)资购入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置(zhì)主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的(de)故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际(jì)上都(dōu)是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达(dá)的拍卖(mài)页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联(lián)合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退还(hái)购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的(de)方式(shì)明确(què)了购(gòu)房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)善作善成意思久久为功，善作善成意思是什么良(liáng)债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令(lìng)业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元(yuán)/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上(shàng)了，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先(xiān)后进军(jūn)能(néng)源市场(chǎng)、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的(de)估(gū)值一直没变，那(nà)么(me)中(zhōng)赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据(jù)企查(chá)查(chá)显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其(qí)身？

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