近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经(jīng)营活动现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期(qī)分(fēn)红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集(jí)基(jī)础设施证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资(二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音zī)者的(de)角度(dù)来看，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证RE二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音ITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力(lì)的(de)改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音的信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的(de)现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时(shí)点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产可以更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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