导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调(diào)查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，区域(yù)经济资(zī)源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将体现在不(bù)同能(néng)级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露(lù)全国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建(jiàn)筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(一寸是多长多少厘米，一寸是多长多宽jiān)，其中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套(tào)设施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底有多(duō)少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活(huó)需(xū)求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去(qù)除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口(kǒu)数不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会(huì)议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实(shí)际值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超(chāo)预期。

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